ロンドン不動産購入の一般的な手続き手順

銀行から借り入れ可能な金額が確認できましたら、英国で不動産を購入する際に発生する追加費用に注意する必要があります。

• 印紙税（各税額帯を示した別表をご参照ください。）
• 地方当局の調査などを含む弁護士費用
• 不動産鑑定士/査定料
• 住宅ローン仲介手数料
• 住宅ローン手配料
• 家具やインテリア内装費

最適な物件をご提案するためにまずは、次の観点からご希望条件を具体化していきましょう。

• エリア（Area）どのエリアで購入されますか。ロンドンは一口に「ロンドン」と言っても、32のボロー（特別区）から成る非常に広い都市です。まずは優先エリアを特定しましょう。
• ベッドルーム／バスルーム（Bedrooms）必要な寝室数・浴室数をお知らせください。投資目的で2ベッドをご検討の場合は、2バスルームの物件を強くおすすめします（入居者からの人気が高く、賃貸付けに有利です）。
• 共用施設（Facilities）コンシェルジュ、ジム、プールなどご希望の施設はありますか。これらの維持費はサービスチャージ（管理費・共益費）に含まれ、賃貸化してもテナントへ転嫁できませんのでご留意ください。
• 物件タイプ（Type）一戸建てかアパートメント（フラット）のいずれをご希望ですか。
• 駐車場（Parking）駐車スペースは必要ですか。駐車場は売却時の強い訴求点になりますが、1ベッドの賃貸では優先度が下がる場合もあります。加えて、多くの新築開発ではカウンシルの方針により居住者用駐車許可（Resident Permit）が原則発給されないため、区画を購入しないと駐車場所を確保できないケースが一般的です。
• 新築／既存（New or Old）既存の中古物件、将来完成予定のオフプラン新築、あるいは最近完成した新規開発内の物件のいずれをお考えですか。ご要望をお知らせいただければ、条件に合致する物件の選定を速やに開始いたします。

リースホールド（Leasehold）とはロンドンの物件の多くはリースホールド（長期の使用権に基づく権利形態）です。複数の居住者が同一建物の構造・屋根・共用部／共用施設を利用するため、サービスチャージ等で修繕・維持費を按分負担する仕組みになっています。リース期間は物件により異なりますが、近年の新規リースは125年または999年で設定される例が一般的です。購入時は残存リース年数の確認が重要で、短いと融資条件に影響することがあります。近年の法改正によりリース延長に関する権利が強化されていますが、具体的な適用可否や条件は個別に確認が必要です。

新築物件か、古い物件か

新築のオフ・プラン物件の購入

ディベロッパーからオフ・プランの新築物件を購入することの利点：

• 選択肢 - すでに完成された物件とは異なり、自分のニーズ、好み、予算に合った理想的な住戸を選ぶことが可能。
• 確実性と売主のチェーンがない– 売主の気が変わったり、他の人に高く売られたりすることを心配する必要がない。同様に、売主が自分の物件を売却するために、他の物件の購入を完了しなければならないことに依存すること（チェーン）もない。
• 10年保証- 建物の構造上の欠陥をカバーするもので、万が一問題が発生した場合、建設業者（最初の2年間）またはNHBC （National House Building Council）（その後8年間）が修復費用を負担。また、冷蔵庫などの白物家電をカバーする追加保証があるケースも多い。
• エネルギー効率– 最近の物件は、断熱性が高く、高効率のセントラルヒーティングを採用しているため、エネルギー効率が非常に高い傾向にある。なお、物件を売却する場合は、購入者にエネルギー性能証明書（EPC）を提出することが義務付けられている。
• 価値の上昇- 竣工前に物件を事前に購入することで、竣工までに物件の価値が大幅に上昇することもある。　
• 段階的支払い- オフ・プランで購入することにより、段階的な支払いが可能。典型的な例は以下:
  • 予約金1～10,000ポンド
  • 契約取り交わし時に購入金額の10％（支払い済み予約金は差し引く）
  • 6ヶ月後に5%追加
  • さらに6ヶ月後に5％追加
  • 完成時に残りの80％の支払い

新築物件にオファーを出す場合、プロセスはより簡単。通常1,000～10,000ポンドの予約手数料をデベロッパーに支払う。これはカードか振込みで支払うことができ、支払いが処理されると、不動産は市場から削除され、通常は 21 日以内に契約を交わす必要がある。この金額は、契約取り交わし時に支払われる 10% から差し引かれる。

新築物件を購入することのデメリット

• 同じ立地・広さでも価格が高め
• 内装や構造変更など自由度が低い（自分の好みに仕様変更が出来ない）
• 共用施設の維持費や管理費が高い可能性あり（共用設備やコンシェルジュなど、ラグジュアリーな物件になると、管理費が高めとなる傾向）

古い物件の購入

古い物件を購入するメリット

• 歴史的な趣があり、ジョージアン時代などの重厚な建築美が魅力
• 改築やリノベーションの自由度が高い
• 内装や設備を改装すれば、高値での売却や賃貸が期待できる

古い物件を購入するデメリット

• メンテナンスコストが高くなりがち（室内に加え、屋根や外壁など構造上の定期的なメンテナンスも必要となる）
• エネルギー効率が低いため、光熱費も高め
• 建物が古く建築保証が無い上、保険料が割高になる可能性あり
• 購入時にチェーン（売主が自らの物件売却を前提に、売却益を自身の次の物件購入に充てるプランが鎖のように何人も続いている状態。ひとりの予定が崩れるとチェーン全体に影響を及ぼす）があることが多く、不確定要素が多い

ご希望の物件が見つかりましたら、その物件の詳細をお送りいたします。また、ロンドン市内にいらっしゃり内覧をご希望の方には、車で内覧ご案内も可能です。担当者が同行し、ご質問にお答えします。

海外在住のお客様で直接物件をご覧になれない場合は、写真をお送りすることも可能です。

購入したい物件が決まったら、ご希望のオファーについて話し合い、売主にオファー(購入希望申し込み及び条件提示）を提示します。その際、手付金を証明する書類を提出し、手続きを進めることができることを証明することが必要になることもあります。契約が締結されるまでは、どちらの側にも法的義務はないことに注意してください。

効率的で経験豊富な事務弁護士を利用することが、迅速な購入の鍵です。

オファーが受理されると、価格を含むオファーの条件を記載したMemorandum of Saleを作成し、買い手と売り手双方の弁護士を含むすべての関係者に回覧されます。

その後、弁護士には譲渡手続きを、住宅ローンブローカーには申込み手続きを指示する必要があります。

コンベイアンシング（Conveyancing）とは？イギリスでは、不動産売買において買主側の弁護士と売主側の弁護士が契約書などの法的手続きを確認・合意するプロセスを「コンベイアンシング」と呼びます。買主の弁護士は、売主に物件を売却する権利があるかどうかを含め、必要な事項をすべて確認します。主な流れは次のとおりです：

• 売主の弁護士が、買主の弁護士に売主の権利証明（Title）を提示
• 買主の弁護士が、権利証明やその他の事項について確認・照会を行い、問題がないか、また賃貸借契約（Lease）に制限がないかをチェック
• 売買対象に含まれる設備や家具のリストを入手し、何が売却に含まれるかを明確化
• 地方自治体に対して必要な調査（Local Searches）を依頼。 周辺地域の開発計画や汚染土の有無、建築制限といった、購入不動産やその土地に関連する周辺地域調査報告書を取得します。
• 最終的に契約締結（Exchange of Contracts）の日程を双方で合意

当社は、この一連のプロセスにおいて、買主側の弁護士をサポートし、必要に応じて交渉も行います。

共同購入の場合についてご友人やご家族など、複数人で物件を購入する場合、イギリスでは以下の2つの所有形態があります。

• Tenants in Common（共有持分所有）各人が一定の持分を所有する形態です。たとえば半分ずつ、あるいは30％と70％のように割合を指定することもできます。相続時には、それぞれの遺言に従って持分が処理されます。
• Joint Tenants（共同所有）双方が平等に所有する形態で、どちらか一方が亡くなった場合、自動的にもう一方が単独の所有者となります。通常、夫婦が選択する形態です。

住宅ローンを利用する場合、銀行は独自のサーベイヤー（調査鑑定士）に物件の評価（Valuation）を依頼します。これはあくまで融資のための価格査定であり、建物の状態を詳細に確認するものではありません。完成済み物件を購入される場合には、その物件が構造的に安全であるかどうかを確認するために、独立した建物調査（Survey）を受けられることをお勧めします。弊社では信頼できる調査鑑定士のご紹介も可能です。調査が完了した後、銀行は通常、正式な住宅ローンオファー（Mortgage Offer）をあなたとあなたの弁護士宛に発行します。

契約交換とは、売買契約が法的に拘束力を持つ段階のことを指します。契約が交換されると、売主・買主のいずれも取引から一方的に撤退することはできなくなります。それまでは「契約交換前（Pre-exchange）」の段階であり、売主・買主ともに法的拘束はなく、どちらの当事者も自由に取引を取りやめることが可能です。契約交換は、全ての問い合わせや条件が確認・合意された後に行われます。この時点で購入者は物件価格の10％を弁護士に送金する必要があり、契約書に双方が署名すると、そのデポジットが買主の弁護士から売主の弁護士へと送金されます。Completion（引渡し） の日程は、通常は契約交換から約1か月後に双方の合意で設定されます。一方、オフプラン物件（建設前または建設中の物件）の場合、Completion（引渡し）は数年先になることもあり、その間に分割払い（Staged Payments）が設定されるのが一般的です。

オフプラン物件（建設前または建設中に購入する物件）で最初の所有者となる場合、完成・引渡し前に物件の不具合をチェックすることが非常に重要です。この事前チェックを「Pre-occupation Inspection」または「Snagging Inspection」と呼びます。この検査は通常、デベロッパー（開発業者）立ち会いのもとで行われ、「スナッグリスト（Snag List）」と呼ばれるリストが作成されます。スナッグリストには、工事が不十分な部分や欠陥箇所がすべて記録され、外観上の不具合（塗装のはみ出しなど）から、ドアの取り付け不良や水漏れといった深刻な問題まで含まれます。このリストはデベロッパーに提出され、修繕対応が行われます。購入者としては、その後必ずフォローアップし、すべての項目が適切に修正されているかを確認することが大切です。当社では、スナッギング検査を専門に行う独立系の検査会社とも提携しており、必要に応じてご紹介が可能です。

このガイド作成時点での印紙税率は下記の通りです。最新の税率については、英国政府の公式サイトをご確認ください： https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax ※英国非居住者には追加課税（サーチャージ）が適用されます。

Completion（売買完了）とは、ご担当の弁護士が残代金を売主側の弁護士の口座へ振り込んだ時点を指します。資金が売主側の口座で着金確認され次第、鍵をお受け取りいただけます。おめでとうございます。これであなたは新しい物件の法的所有者となりました！

新築物件には、建物本体や構造を保護する保証だけでなく、家電・設備に関する各種保証も付帯します。何が保証対象か、保証期間がどれくらいかを必ずご確認ください。あわせて、保証書の受領方法（引渡し時に物件内に備え付けられるのか／後日送付されるのか）や、保証が無効となる条件の有無についても事前に把握しておきましょう。

英国の新築住宅には、購入者負担のない10年間の住宅保証・保険が付されており、住宅の施工上の問題を含むさまざまな事態に対して包括的な保護を提供します。新築住宅の購入により、次のような保護が受けられます。

• オフプラン（完成前）で予約した場合、工事完了前に建設会社が経営破綻しても手付金は保護されます。手付金が返還されるか、工事の進捗に応じて住宅が完成するよう措置が講じられます。
• 引渡し後の原則1年間は、保証機関の技術基準に適合しない不具合について、建設会社が無償で是正します（自用・投資の別を問いません）。
• 2年目から10年目までは、構造上の欠陥が対象となり、複層（二重）ガラス、内装のプラスター仕上げ、階段などの項目も保証範囲に含まれます。

英国で主要な保証・保険提供者はNHBCであり、同社のBuildmark保証は新築住宅の約80%をカバーしています。その他、Build-Zone、Checkmate、LABC、Premier Guaranteeなどが各種制度を運営しています。

ここで手続きが完了するわけではありません。とりわけ竣工済みの新築物件では、正式な引渡し（ハンドオーバー）を行うことが重要です。引渡し時には、スナッグリスト（不具合指摘リスト）に記載された事項がすべて解消されているかを確認します。あわせて、入居または賃貸に出せる状態であることを担保するための証明書・登録書類・必要書類一式を受領してください。たとえば、ガス設備の安全証明書（Gas Safety Certificate）など各種設備の適切な証明書、洗濯機などの備え付け機器・設備の保証書と保証登録の控えが該当します。また、引渡しでは各種メーターの数値（検針値）の確認・控えおよび鍵の受け取りも行います。

新しい物件のご購入おめでとうございます。

次にご検討いただきたい事項は以下のとおりです。

• 家具・内装／リフォーム – Instyle Direct 社では、投資用物件（入居者に訴求するハイエンドなデザインを低コストで）から自己使用物件（フル・インテリアデザイン）まで、家具・インテリアのワンストップサービスを提供します。再塗装からキッチン／バスルームの交換、全面アップグレードまでのリフォームにも対応し、すべて自社のインハウスチームが一括管理します。
• 賃貸募集（Letting）質の高い入居者を市場最高水準の賃料で確保するワンストップ賃貸サービスをご提供します。ロンドン21拠点で、投資家に人気のエリアを広くカバーしています。
• 物件管理（Management）家賃の回収・ご指定口座への送金、保守・修繕対応、入居者による適切な物件管理の徹底まで、日常の運用をトータルでサポートします。
• 各種料金の支払い代行（Paying Bills) サービスチャージ（管理費・共益費）、グランドレント（地代）、公共料金（ユーティリティ）などの支払いを代行します。
• 会計・税務サービス（Accounting & Tax Service）英国非居住の家主は、賃貸に伴う最適な税務取扱いを受けるため、HMRC（英国税務当局）への登録が必要です。英国では、税額の有無にかかわらず、英国源泉所得について確定申告の提出が法律で義務付けられています。また、物件が法人や企業等の形態で所有され、評価額が£500,000を超える場合は、Annual Tax on Enveloped Dwellings（ATED）の年次申告が賃貸の有無を問わず必要となります。税制は頻繁に変更されるため、不要な税負担を避けるには専門家の起用が不可欠です。

当社は、投資プロセスのあらゆる段階で、一貫したサポートをご提供します。