イギリスで物件を賃貸に出す

ロンドン在住でない家主として、ロンドンで物件を貸し出すには、いくつかの現地法と賃貸規則を遵守する必要があります。所有権証明書の提出、マネーロンダリング対策（AML）チェックの実施、適切なEPC（居住許可証）と安全管理体制の確保など、考慮すべき事項は数多くあります。

ロンドンの一部の自治体では、選択的賃貸許可制度（Selective Licensing Scheme）も導入されており、信頼できる不動産エージェントに依頼することで、物件をスムーズに貸し出すために必要なコンプライアンスをすべて遵守できます。

詳細は こちらをご参照ください。

ロンドンでは、物件を賃貸に出す際に、基本的な家具をLandlordが提供する「Furnished」と、家具は提供しない「Unfurnished」に分かれます。

原則、家電（冷蔵庫、洗濯機など）が物件購入時に既に設置済みの場合には、こうした家電についてはFurnished、Unfurnished に関わらずテナントに提供され賃貸契約に含まれます。

Landlordによって提供される家具や家電には、契約上、Landlordによる「管理義務」が発生します。具体的には、経年劣化による故障や破損についての修理・修繕・交換の義務となります。一方で、テナントの過失による破損や故障については、テナントに原状回復義務が発生しますが、その際に古い備品を新品に交換する費用をそのままテナントに請求することはできません。各備品についてのLifespan (= 耐用年数）をもとに、あくまで「残存耐用年数」に応じて、価値が失われた分だけをテナントが弁償する義務を負います。

ロンドンにおける賃貸物件の多くは「Furnished」が一般的になっており、基本的な家具を提供した方がより貸しやすいといえますが、大きな一軒家などにおいては、むしろ「Unfurnished」の方が貸しやすいケースもありますので、物件に応じてご相談ください。

弊社では、家具をパッケージで提供するInstyle Direct 社と提携し、新規物件購入者の皆様へ包括的な家具提供サービスも提供しております。

当初は「Unfurnished」でマーケットに出していた物件がなかなか貸せず、家具を綺麗に設置した途端にすぐにテナントが見つかる、ということもよくございますので、家具の選択はスムーズな賃貸において非常に重要な役割を果たします。

物件を賃貸市場に出すと、内覧が開始されます。入居希望者から「offer」が入り、交渉が開始されます。「offer」とは、物件への入居希望者から契約条件の提示が行われることを指します。「offer」の内容は、具体的には家賃、契約タイプ、テナント名および居住者名、テナントおよび居住者の職業、契約開始日、契約期間、途中解約条件、デポジット（敷金）の金額、リクエストなどが含まれます。

• 家賃：通常、家賃価格に関しては交渉が行われ、市場提示家賃価格から多少下げた 家賃で合意することも多くあります。従って、実際に確保したい家賃よりも少し高めに提示価格を設定することもありますが、市場価値を大きく逸脱した家賃設定は物件が長期にわたって貸されない状態が続くリスクがありますので、適切かつ現実的な家賃設定がスムーズな賃貸において重要です。
• 契約タイプ：一般的には大きく「個人契約」と「会社契約」に分かれます。この契約タイプによって法基準が異なりますので、逐次確認が必要です。
• 契約期間：一般的には、1年契約もしくは2年契約が多くなりますが、稀に3年契約を希望するテナントもいます。いずれのケースでも途中解約条件が指定されることが一般的です。しかしながら、2026年前半に新たな賃貸借法規制が導入される見込みとなっており、法改正後は契約期間について大きな変更があることが予想されます。詳細は弊社ジャパンデスクまでお問い合わせください。
• 途中解約条件：契約期間満了前に、テナントもしくはLandlord が契約途中で契約を解除できる権利を指します。しかしながら、双方共に最低6か月は解約が出来ない条件が多いです。特に会社契約や駐在員の契約の場合には、Landlord 側の解約条件を付けないことを条件にするテナントも多くなります。詳細は逐次オファー時点で解約条件について不動産エージェントと確認することになります。
• リクエスト：家具や備品について、追加、撤去、交換などのリクエストが条件として提示されることがあります。全てのリクエストを受諾する必要はありませんが、家賃や契約条件、テナントのバックグラウンドなどに応じて、柔軟に検討頂くと質の高いテナントの獲得にもつながります。

その他、様々な点がオファーの時点で交渉となります。オファー提示条件の内容によっては、合意にいたらないケースもありますので、エージェントと相談の上、ケースバイケースで柔軟に検討していくことがスムーズな賃貸において重要になります。

オファーの内容について交渉の末、無事双方基本合意に至った場合には、正式な契約手続きに入ります。一般的な手続きは下記のようなステップとなります。

1. リファレンスチェック:（信用調査手続き）契約書書類手続きに先立ち、テナントの信用調査が行われます。通常は専門の調査会社（Reference Check Company）によって収入、職業、過去の賃貸実績、過去の支払い義務違反に関する裁判所命令の有無などの信用証明調査が行われますが、企業の駐在員や留学生など海外からの移住者に関しては別途個別の対応を行うこともあります。いずれの場合においても、提供された情報をもとに、家主がテナントとなる人について十分な信用があると判断することが大切となります。

2. 契約書: (Tenancy Agreement) リファレンスチェックが無事通過すると、次に契約書のドラフト作成・内容確認に入ります。契約書には、主に契約条件、テナントの義務、家主の義務、法的遵守要綱、契約終了・退去に関する事項、敷金の取り扱いなどが記載されます。エージェントによって契約書の体裁や内容は異なりますが、十分に家主の権利が守られていること、テナント側の契約上・法律上の義務がカバーされているかどうかを確認します。Benham & Reeves では包括的な契約書を用意しております。

3. 契約書署名: 双方から契約書の内容確認が完了した後、署名手続きに移ります。署名は契約書をプリントアウトして実際に署名を頂くことももちろん可能ですが、昨今はオンライン署名システムを利用することが一般的となっており、メールで送られた署名用リンクからオンラインで簡単に署名手続きを完了させることが可能です。Benham & Reevesにて使用しているオンライン署名システムは法的拘束力がある正式な署名ツールとなります。

4. 家賃・敷金支払い: 契約書の署名手続きが完了しますと、テナントによる初回家賃および敷金の支払い手続きに入ります。家賃金額は合意済み契約条件に沿って、1か月分家賃もしくは数か月から1年分などの前払いにて行われます。初回支払いは、実際の入居前にエージェントにて着金が確認できていることが必須となります。

5. 物件準備: 契約内容に従い、事前の物件清掃や、リクエストされた備品の提供や交換、撤去といった準備作業を行います。修理修繕が必要な個所についても可能な限り 予め修理を完了させておくことが理想です。

6. インベントリーチェック: 通常は契約開始日に物件の状態や家具・備品などを細かく記したインベントリーチェックインが行われます。インベントリーチェックは専門のインベントリー専門業者(インベントリークラーク）によって行われ、インベントリーリスト・チェックインレポートが作成されます。通常は多くの写真が含まれます。テナントはレポート受領後7日以内に内容に不備がないかを確認します。光熱費（電気、水道、お湯、冷房、ガス等）関連のメーターの読み取りも同時に行われ、契約開始日時点でのメーターが記録され、その数値をもとにテナント負担の光熱費請求書が発行されます。イギリスでは光熱費の供給が空き室期間中に停止することはないため、メーター数値と契約期間をもとに、空き室期間の光熱費は家主の負担となります。

7. 鍵引き渡し・入居: インベントリーチェック完了後、鍵をテナントに引き渡し、入居となります。

物件が賃貸に出されている期間、家主には様々な義務があり、通常はこれらの義務は契約書に明記されますが、法的義務の場合には記されていないこともあるため、不明な点はエージェントに確認が必要となります。主な家主の義務は下記の通りとなります。なお、下記以外にも家主の義務がありますので、都度確認が必要です。

1. 修繕の義務: 家主は、屋根・壁といった物件の基本構造、上・下水道やトイレなどの衛生設備、電気やガス、暖房設備の供給といった基本的設備に関する法的修繕義務を負います。また、電化製品や家具、その他物件付属の備品など、家主が提供し、インベントリーリストに含まれるものについては、契約上の修繕義務があります。

2. Quiet Enjoyment （平穏な居住の権利: テナントが家主や第三者から不当な妨害を受けずに、物件を平穏に使用・居住できる権利をさします。例えば、契約期間中に過度な頻度で何度も家主や家主の知り合いなどが物件を訪れたりすることは法的に禁止されています。

3. 建物および物件内備品の保険（Building Insurance/ Contents Insurance): 家主は、建物の保険 (Building Insurance) に入る義務があります。マンションの場合、通常はサービスチャージと呼ばれる共益費によってカバーされますが、一軒家やハウスタイプの物件は別途自身にて保険への加入が必要です。建物の保険は物件内部の設備や家具、備品はカバーしませんので、賃貸借契約の中で提供される設備や備品については、別途保険をかける必要があります。

4. 必要な承認の取得: 物件を賃貸に出す場合、様々な制約があることがあります。例えば、マンションの場合にはマンション管理会社から賃貸に出すためのライセンス取得が都度義務付けられている事も多く、また区や市など自治体（local council)が別途ライセンス取得を義務付けているケースもあります。加えて、住宅ローンがある場合、賃貸に出すことをローン供給会社が承認する必要がありますので、予めローンの供給 金融機関との確認が必要となります。特に、当初居住用に物件を購入してローンを組んでいた場合、賃貸目的の物件所有よりも金利が安く設定されていることもあるため、賃貸に出す際に金利やローン契約条件に変更がないかを確認する必要があります。

5. 税金の支払い（Tax): 家賃収入は海外居住者にも課税対象となります。非居住者向けスキーム(Non-Residents Landlord)を利用して税金の源泉徴収がされていない場合には、年度末に確定申告を行う必要がありますので注意が必要です。詳細は別途税金の項目をご参照ください。

賃貸借契約が終了する場合、入居時と同様にインベントリークラークによるインベントリーチェックアウトが行われます。この作業によって入居時と退去時の物件の状態を比較し、テナントの過失によるダメージが認められた場合には、敷金から修繕費用を差し引いて、残高をテナントに返金します。退去時、テナントは原則自然な劣化や摩耗を除き、入居時の同じ状態にして物件を家主に返却することが義務付けられています。

しかしながら、敷金請求金額に対してテナントが合意することが徴収に際し必須となりますので、テナントの合意無しに無断で敷金から修繕費用を徴収することは認められません。また、AST 契約においては、敷金は指定敷金保護機関によって保護されおり、テナントに無断で敷金から修繕費用を徴収すると罰則の対象となりますので注意が必要です。

また、Fair Wear & Tear （物件や付属備品設備の自然劣化や摩耗・消耗）に対して敷金から請求することは禁止されており、あくまで請求は「テナントの過失によるダメージ」に対する修繕と、耐用年数から算出された「消失価値」に対する補償のみが請求対象となります。

もし家賃や光熱費等、テナントに支払い義務がある事項に関しての未払いがある場合には、敷金から徴収することが認められています。

全ての請求には根拠と証明が必要となるため、インベントリーチェックアウトレポートと共に、修繕費用見積りや備品購入時の領収書などが必要となります。